Гостиничные активы – инвестиционная недвижимость будущего в РФ

Ситуация в отечественной экономике такова, что заглядывать на 5-10 лет вперед – это, скорее, строить воздушные замки. Поэтому эксперты рынка в рамках тематической сессии на ПИР: ОТЕЛЬ 2019 обсудили перспективы ближайших лет. Репортаж с дискуссионной сессии на выставке PIR 2019

Фото business.cornell.edu

Заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса Маргарита Найшутт рассказала о ситуации в «трех российских столицах. Так, всего в Москве – 62 900 номеров, из них брендированных – лишь около 17 000. Какого-то всплеска открытий в самое ближайшее время не ожидается, да и по показателям прирост невелик, хотя есть: по данным на середину 2019 года, средняя цена за люксовый номер достигла 19 200 руб.

Маргарита Найшутт: «Динамика положительная, тренд хороший»

В других сегментах цена тоже понемногу увеличивается, единственное исключение, демонстрирующее снижение операционных показателей, - средний сегмент.

Турпоток в столицу продолжает расти, а введение электронных виз отельеров очень обнадежило: как в Москве, так и в Питере. В северной столице, напомним, всего 35 брендированных гостиниц из 1057, сегментация там отличается от Москвы: в столице больше люксовых отелей при минимуме «представителей» эконом-класса. И «брендированное предложение» в экономичном сегменте развивается в столице в последнюю очередь, когда другие сегменты уже насыщены.

В курортной же «столице» РФ – Сочи – порядка 400 средств размещения, из них брендированных – всего 20.

Тему продолжила, перейдя к специфике спроса, Марина Усенко (Cushman&Wakefield), чей подробный доклад на тему целесообразности инвестирования в новые гостиницы Frontdesk публиковал совсем недавно. Спикер пояснила: «Думаю, нельзя недооценивать «открытие» страны и появившееся у иностранцев, в том числе после ЧМ-2018, понимание, что посещать Россию – нестрашно, доступно и к тому же захватывающе интересно. Однако отельерам нужно помнить, что многие туристы из-за рубежа – это люди, которые зачастую не могут себе позволить размещение в дорогих гостиницах. А отелям и без того сейчас непросто: они вынуждены ужиматься по ряду параметров, и каждый год жестко бьются за сокращение тарифов. Да, загрузка растет, но все упирается в то, что так называемый «средний потребитель» очень чувствителен к цене. Так что нам нужны в качестве клиентов не только туристы, но и бизнес-сегмент».

Владимир Поддубко: «На московском гостиничном рынке сейчас конкурируют все со всеми, даже «трешки» - с «пятерками»

Поддержал эту мысль и директор департамента гостиничного бизнеса «Корпорация А.Н.Д.» Владимир Поддубко, напомнивший, что «уникальность московского гостиничного рынка сейчас – в том, что «конкурируют все со всеми, даже «трешки» - с «пятерками». Особенно когда речь идет о тех «трешках», которые в плане качества сервиса работают лучше, чем представители midscale-сегмента».

Заместитель руководителя подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова вкратце остановилась на ситуации в регионах: «Россию целиком оценивать не вполне корректно, ведь области – разные. Однако в общем динамика позитивна, турпоток действительно растет. Причем внутренний туризм в том числе, о котором не следует забывать: прирост по внутреннему туризму 6-7% ежегодно, и Москва тут – в лидерах».

Что касается въездного туризма, то очень много иностранцев – Китай, Корея, - посещают Дальний Восток, Иркутск: этот регион тоже требует внимания, поскольку качественных гостиниц там, прямо скажем, не слишком много, и ниша практически пустует.

Татьяна Белова: «Не забывайте про внутреннего туриста: прирост внутреннего турпотока в РФ – 6-7% ежегодно»

Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова «добавила» цифр в дискуссию, уточнив, что сейчас в РФ въезжает ежегодно около 26 млн туристов, из которых в Москву, Санкт-Петербург и довольно популярную у иностранцев Казань – меньше 5 млн (!), а остальные как бы размазаны тонким слоем по всей стране: «На самом деле, на долю иностранного туриста в РФ приходится 5-15% турпотока, и это в лучшем случае. Упоминая «амбициозный рост после запуска электронных виз в 2021 году», мы на самом деле говорим про увеличение «эффекта малых цифр». На сегодняшний день уже есть на руках результаты кейсов по Дальнему Востоку и Калининграду, где электронные визы уже действуют с лета 2019 года: действительно, прирост есть, путешественники больше останавливаются в гостиницах, но по факту прирост за июль-август - +18%. Хотя выданных виз нового образца намного больше!»

Чем это объяснить – пока не понятно: возможно, иностранцы просто «тестируют» процесс получения виз, убеждаясь, что это теперь действительно легко делать, а может, часто меняют планы на отпуск. Но как бы то ни было, полагает г-жа Лысенкова, опираться отельерам имеет смысл на внутренний туризм: в некоторых регионах рост приезжих год от года составляет от 18% аж до 30%, что связано в том числе с созданием новой инфраструктуры, гостиниц, центров притяжения вроде парков развлечений, аквапарков, термальных комплексов и т.д. Отличный пример тому – открытие «Рускеала Парк» в Карелии, после чего продажи «рванули» вверх.

Владимир Поддубко согласился со спикером по части внутреннего туризма, уточнив, что в upper-upscale гостиницах «Корпорации А.Н.Д.» в центре Москвы за девять месяцев сего года действительно именно россиян останавливалась треть: 34%. 53% «собрали» туристы из самых разных стран Европы, Китай – 13% и Америка – тоже 13%. Далее в «рейтинге» идут Израиль, Япония, Бразилия и некоторые другие государства, но их присутствие оказалось слишком незначительно.

Антон Кузнецов: «С 2019 до 2020 мы рассчитываем на 35% прироста в бронированиях российских отелей»

На животрепещущем вопросе «Есть ли жизнь после футбола?», имея в виду прошедший мундиаль, остановился региональный менеджер по России, Украине и СНГ компании Expedia Антон Кузнецов. Представив следующие цифры: по данным его компании, бронирование отелей в РФ через Expedia Group (ряд сайтов – прим.ред.) за январь-сентябрь 2019 года выросло на 19% по сравнению с тем же периодом прошлого года: «Спрос со стороны иностранцев на отели в российских городах на разных направлениях продолжает расти, по крайней мере, на Expedia. И к концу года этот процент будет даже больше, потому что в осенне-зимние месяцы мы уже не сравниваем показатели с прошлогодними чемпионатными: в 2019-2020 годах рассчитываем на прирост в 35%».

Что до«портрета путешественника», то примерно половина туристов бронирует отели больше чем за месяц до даты заездаОтели по звездности выбирают следующие: 2*, 3*, 4* и 5* - 10%, 37%, 36% и 17% клиентов соответственно. То есть, в соввокупности 3\4 бизнеса составляет спрос на российские средства размещения 3-4*.
Страны, где наблюдался самый большой прирост интереса к РФ (и российским отелям) в 2019 году, по данным Expedia за январь-август: на первом месте – Россия (+42%), далее – Италия (+28%), Финляндия (+26%), Южная Корея (+17%). Самые заинтересованные в этом смысле государства: США, Россия, Южная Корея, Германия, Великобритания, Япония, Италия, Франция, Канада, Финляндия.

84% броней оказались предоплачены, 30,8% составляет доля пакетных бронирований, и 19,1% от общего числа резервирований – доля бронирований с мобильных устройств.

Усредненная длительность проживания - 2,58 суток, средний тариф - $105, среднее «окно бронирования» - 27 дней.

«Однако от региона к региону эти цифры могут отличаться, - пояснил спикер. – Так, например, 90% постояльцев отелей во Владивостоке – жители Южной Кореи и Японии, а подавляющее большинство туристов в Сочи – россияне».

«Первые 650 туристов, прибывших по электронным визам, приехали за бензином и сигаретами»

Возникает закономерный вопрос: ЧМ-2018 прошел, о стране узнали, электронные визы «включили». Что дальше, и по какой модели рынка будет развиваться гостиничный бизнес – «сетевой» или «независимой»? Резюмируют участники дискуссии.

Антон Кузнецов сообщил, что первые 650 человек по электронным визам приехали в основном из Прибалтики и Финляндии, пошутив на тему «за бензином и сигаретами»: «Однако очень надеюсь, что эта инициатива приведет к тому, что турпоток увеличится. Тем более что в Санкт-Петербурге намечаются крупные спортивные события: город принимает кубок УЕФА в 2020, четыре матча Чемпионата Европы с 13 июня по 03 июля 2020 года, финал Лиги чемпионов по футболу-2021, в 2022 году – Международный энергетический форум, другие крупные чемпионаты. Однако я бы осторожно подходил к инвестициям в гостиницы северной столицы: все-таки бизнес здесь в изрядной степени сезонный. И если вы спросите меня как обычного человека, а не сотрудника Expedia Group, то лично я вижу перспективным открытие объектов на направлении Дальний Восток».

Что же касается вопроса «куда движется рынок» - то в среднем по миру сетевых отелей всего 1,5% из всех. И в РФ ситуация очень сильно различается в каждом регионе: в некоторых областях, пояснил спикер, даже при наличии выраженного спроса до сих пор нет ни одной брендированной гостиницы. Кто знает, может, пока они там и не нужны?

Елена Лысенкова: «По части самых перспективных регионов и форматов в РФ – поддержу мысль про Дальний Восток. Что же касается форматов, то тут нужно смотреть на каждый регион в отдельности: где-то не хватает санаторно-курортных объектов, где-то – гостиниц «с изюминкой» вроде спа, термальных вод, где-то – семейных отелей, где-то – бизнес-гостиниц. Как, например, в Калининграде, где явно не хватает конгресс-площадок под мероприятия. Даже на мини-отели местами будет спрос, если, в силу последних законодательных изменений, они удержатся в легитимном поле».

Марина Усенко: «Я – за развитие Москвы. Здесь – самый надежный вид спроса, который не умрет ни при каких условиях. Сложность в том, что под новые объекты крайне мало площадок: пригодных к этому участков в центре города уже нет, что строится – уже давно находится в разработке, да и на любой земле в центре строительство – слишком дорогостоящее и чрезмерно амбициозное: luxury-гостиницы продолжать строить можно, но быстро получить финансовую отдачу – крайне сложно, если не сказать нереально. Обратите внимание на уже возводимые объекты этого сегмента: инвесторы вынуждены «разбавлять» гостиничные номера апартаментами на продажу.
Поэтому спрос на сегодня – 2-3-4*: вот тот сегмент, который еще можно расширить.

Что касается регионов, то в РФ есть города, где до сих пор нет качественных гостиниц в принципе: есть объекты с условными 3*. Там построишь один Novotel – закроешь спрос на весь город. И если браться за гостиничный проект по всем правилам, то цена строительства у вас все равно окажется выше, чем реальная стоимость гостиничного объекта: по сути, вам придется закапывать деньги в землю, лишь гадая, когда они к вам вернутся. И эту ситуацию нужно как-то исправлять – чем раньше, тем лучше. Что же касается дилеммы «сетевая гостиница или независимая?» - мне кажется, сетевой формат развития рынка для РФ ближе и естественней. Причем я бы не исключала российские гостиничные сети, пусть даже они у нас на разной стадии развития. Но сильные игроки безусловно есть и тут».

Татьяна Белова: «Соглашусь с коллегами в том, что российский гостиничный рынок движется по американскому образцу в плане сетевых игроков. И с приходом международного бренда в город, где сетевых отелей еще не было – а таких населенных пунктов в РФ пока много – ситуация ощутимо меняется. В плане общих познаний о гостиничном бизнесе в том числе: ведь до сих пор иногда доводится встречать менеджеров небрендированных отелей, которые не знакомы с элементарными понятиями вроде «ценообразование». Приход международных сетей в этом смысле меняет ситуацию к лучшему. Да и с точки зрения ликвидности активов, если есть сетевая гостиница, будь то по франшизе или по управлению, - это выгоднее».

Маргарита Найшутт: Найшут: «Уже все сказали про Дальний Восток. Присоединюсь: Южно-Сахалинск, Камчатка, не забываем и про Сибирь – например, в Красноярске с 2020 года запланирован региональный хаб авиакомпании «Аэрофлот». Так что, в нашем понимании, это тоже перспективный регион. Разумеется, Москва – всегда надежный вариант, и, что касается люксовых – даже, скорее, «ультра-люксовых» - отелей, появление тут Mandarin Oriental, Raffles и BVLGARI, наверное, закроет эту нишу на долгие годы.

Что до тренда продажи апартаментов в гостиничных комплексах под этими брендами – это явление должно улучшить экономику проектов. И это – объяснение, почему девелоперы впринципе берутся за такие объекты: возможность продавать жилье в самом центре Москвы достается не каждому. Однако даже это жилье (брендированные резиденции), как показали недавно проведенные нами исследования, не пользуется таким спросам, как ожидалось: и цены, и темпы продаж ниже, чем планировавшиеся. Но все же есть основания полагать, что эти проекты будут успешными.

При этом больший спрос все же наблюдается в среднем и эконом-сегментах: как в Москве, так и в регионах. Хотелось бы, чтобы развитие рынка в глубинке происходило не столь стихийно, как это случалось до недавних пор: то Уфа понастроила брендированных отелей к саммиту ШОС, то Саранск – к ЧМ-2018. Потом мероприятие мирового уровня заканчивается, отелей оказывается слишком много, и начинается демпинг и «ценовые войны», а средства размещения в итоге теряют в ликвидности. Так что здравый расчет при подготовке проекта крайне важен».

Согласилась спикер с тем, что турпоток растет, но нужен именно «деловой» спрос, который сейчас в РФ в стадии стагнации: «Значит, надо учиться подстраиваться под наши реалии».

Ну и напоследок все спикеры сошлись во мнении, что сетевые отели, придя в регион, где раньше их не было, меняют локальный гостиничный рынок к лучшему. Во-первых, повышается интерес к направлению как таковому: иностранцы, впервые приезжающие в российскую глубинку, гораздо охотнее забронируют отель в Holiday Inn или ibis, чем в некой «Ромашке». Сетевики приносят экспертизу, опыт, обучают сотрудников. Даже если последние потом быстро переходят на работу в другие отели – все равно средний уровень квалификации персонала это «подращивает».

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru

Источник:

Фронтдеск.ру

Теги:

ПИР