На рынке гостиниц Москвы доходность на номер сократилась на 12%

Компания JLL представляет обзор рынка качественных отелей Москвы по итогам 2014 года.

Экономическая турбулентность в России негативно отразилась на гостиничном рынке в 2014 году – с точки зрения как операционных показателей, так и стоимости активов. Если в начале года отельеры боялись потерять иностранных гостей из-за геополитической обстановки, то к концу года их уже больше волновал курс рубля и инфляция. Собственники гостиниц столкнулись с падением стоимости объектов в валютном выражении и с трудностями в обслуживании долговых обязательств в иностранной валюте в условиях рублевого денежного потока.

«Хотя гостиницам Москвы удалось избежать резкого падения показателей – в среднем по рынку доходность на номер (RevPAR) снизилась на 12% по сравнению с предыдущим годом – до 3,4 тыс. руб., что является неплохим результатом с учетом сложившейся ситуации, но основные проблемы объектов связаны не с выручкой, а с расходами, - комментирует Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Валовая операционная прибыль резко снижается ввиду инфляции и падения рубля, а EBITDA в рублях не позволяет обслуживать долговые обязательства в валюте и усложняет процесс оценки объектов».
Сейчас девелоперы и собственники пересматривают свои инвестиционные программы, особенно учитывая значительную долю импортных материалов, использующихся в отделке и оснащении отелей. Стоимость заемного финансирования резко возросла, а транзакции и вовсе прекратились, так как даже самые активные гостиничные инвесторы в первую очередь стремятся завершить текущие проекты, прежде чем рассматривать новые. Помимо этого инвесторы пытаются определить новую рыночную стоимость гостиниц.

В результате пока, с одной стороны, генеральные менеджеры гостиниц и управляющие компании делают все возможное для того, чтобы сохранить показатели RevPAR на высоком уровне, с другой – владельцы гостиниц с трудом адаптируются к новой реальности.

«В 2014 году в Москве открылось несколько новых гостиниц, также ожидаются открытия и в текущем году, но увеличение предложения – это не совсем то, что сегодня нужно рынку, - отмечает Дэвид Дженкинс. – Московские гостиницы сейчас очень выгодны по цене для зарубежных гостей, но иностранные туристы не будут активнее приезжать в Россию, пока не изменится имидж страны на Западе, а без резкого увеличения спроса не вырастут и тарифы».

По данным JLL, в минувшем году в Москве открылись Mercure Бауманская (44 номера), Radisson Шереметьево (391 номер), Doubletree by Hilton Marina (270 номеров), Four Seasons (180 номеров). Помимо этого гостиница на Никольской улице перешла под управление компании Starwood (бренд St. Regis, 210 номеров). На 2015 год отельеры заявляют открытие нескольких объектов совокупным номерным фондом свыше 1,3 тыс. номеров, включая Marriott Новый Арбат (234 номера), Ibis Динамо (310 номеров), Doubletree by Hilton Внуково (430 номеров), Hampton by Hilton Строгино (214 номеров).

«Безусловно, сейчас гостиничный рынок сильно зависит от политической ситуации. С одной стороны, мы имеем очень низкие тарифы в валюте, которые в условиях «нормального» рынка стимулировали бы спрос. С другой – мы очень далеки от «нормального», и западные туристы пока будут держаться в стороне от российского рынка, и от самих гостиниц сейчас мало что зависит, - замечает Дэвид Дженкинс. – Мы довольно пессимистично смотрим на 2015 год с точки зрения показателей гостиниц Москвы. Пока отели будут сосредоточены на загрузке и будут пытаться нарастить ее до стабильных 70% и выше, вряд ли можно ожидать увеличения тарифов».

Люксовый сегмент (Luxury)

Загрузка люксовых гостиниц Москвы достигла минимального уровня с 2009 года – 61,8%. С учетом инфляции свыше 10% и снижения тарифа на 3% (до 12,8 тыс. руб.) очевидно, что отели сегмента «люкс» сегодня борются за каждого гостя. Данные показатели не включают гостиницу Four Seasons; как ее открытие повлияет на рынок, станет ясно в 2015 году.

Несмотря на все трудности, RevPAR в сегменте упал всего на 6,5%, тогда как в 2009 показатель сократился на целых 25%. «Таким образом, речь не идет о фундаментальных проблемах с точки зрения спроса на люксовые номера в Москве – нет ни резкого обрушения, ни роста, ожидавшегося ранее, - говорит Дэвид Дженкинс. – Тем не менее, мы впервые наблюдаем отрицательную динамику показателя RevPAR за последние четыре года. На протяжении последних лет мы фиксировали увеличение, пусть и незначительное, доходности на номер: 4% в 2010, 3% в 2011, 2% в 2012 и 4% в 2013 – что ниже уровня инфляции, но свидетельствует о довольно стабильном спросе на «люкс». Открытие гостиницы Four Seasons, скорее всего, создаст «турбулентность» на рынке в 2015 году».

Верхний предел верхнего сегмента (UpperUpscale)

Данный сегмент гораздо менее стабильный, чем люксовый. Падение RevPAR на 7% было не таким серьезным, как ожидалось в начале года, но стало следствием сокращения загрузки на целых 9% и увеличения среднего тарифа на 2%. «Падение загрузки в данном сегменте – самое резкое на всем гостиничном рынке Москвы в прошлом году, и, вероятно, стоит ожидать снижения тарифов в 2015 году. Загрузка гостиниц верхнего предела среднего сегмента в 2014 году составляла 59%, а при тарифе на уровне 10 тыс. руб. доходность на номер составляет всего 5,95 тыс. руб., то есть менее 100 долл. по нынешнему курсу. Для гостиниц, которые тратят огромные суммы на строительство или реконструкцию, это повод для беспокойства», - подчеркивает Дэвид Дженкинс.

Верхний сегмент (Upscale)

За 2014 год показатели гостиниц верхнего ценового сегмента сильно снизились: RevPAR сократился на 14%, опустился ниже показателя верхнего предела среднего сегмента и составляет сейчас менее 4 тыс. руб. «Гостиницы этого сегмента в полной мере ощутили текущий кризис: как правило, они имеют обширный номерной фонд, и поэтому очень зависимы от туристических групп, - поясняет Дэвид Дженкинс. – Тариф в сегменте равен 6 тыс. руб., что является очень привлекательной ценой для иностранных гостей, но и это не сказывается положительным образом на заполняемости – она сократилась до 65%. Без роста спроса данному сегменту будет сложно восстановить показатели в 2015 году».

В то же время конкуренция в сегменте продолжает увеличиваться из-за открытия Doubletree by Hilton Marina, Radisson Шереметьево, а также планирующегося ввода Marriott Новый Арбат.

Верхний предел среднего сегмента (UpperMidscale)

Данный сегмент снова стал лучшим с точки зрения динамики показателей: доходность на номер в нем снизилась всего на 4% по сравнению с прошлым годом. При тарифе, всего на 7% уступающем ценам на размещение в гостиницах верхнего сегмента, загрузка здесь находится на довольно высоком уровне – 71%. Гостиницы верхнего предела среднего сегмента обладают меньшим объемом номерного фонда, что в сочетании с центральным расположением, наличием качественного бренда и предоставлением полного спектра услуг делают данный сегмент наиболее защищенным от любого кризиса.

Средний сегмент (Midscale)

Гостиницы среднего ценового сегмента находятся дальше от центра и предлагают своим гостям меньший объем инфраструктуры. RevPAR в сегменте упал на 8% - до 3 тыс. руб., что стало следствием равного сокращения тарифов и загрузки. Заполняемость составляет около 70%, что, по-видимому, является предельно достижимым показателем.