Отель вместо офиса - новый тренд индустрии

Московское правительство завалено заявками на перепрофилирование объектов в гостиницы. На практике сделать это довольно сложно.

В 2008 году московские власти приняли решение запретить офисное строительство в центре города. Как известно, свято место пусто не бывает: не прошло и года, как, ссылаясь на «просьбы трудящихся», префект ЦАО заявил, что инвесторам строящихся деловых центров предложено превратить их в гостиницы. Редакции CRE удалось раздобыть список объектов, готовящихся к перепрофилированию. Впрочем, как оказалось, перестройка уже затронула не только центр города и не только офисы.

Он сказал: «Поехали!»
О новой градостроительной инициативе префект ЦАО Алексей Александров впервые упомянул в феврале 2009 года. Он сказал, что инвесторам, получившим участки под офисное строительство, предложено перепрофилировать свои проекты в гостиничные центры и апартаменты. Бизнесмены откликнулись с пониманием. В качестве примера г-н Александров привел так называемый «пятый квартал» между улицами Никольская, Ильинка и Большим Черкасским переулком, где работают четыре инвестора. Вместо того чтобы застраивать весь квартал офисами, они согласились возвести один торговый центр, а также гостиницы и апартаменты. Это, по мнению префекта, позволит избежать наплыва людей и машин.
Широкий резонанс идея о переделке офисов в отели получила спустя полгода, когда в середине августа г-н Александров презентовал ее журналистам: «Учитывая пожелания москвичей, мы предлагаем инвесторам перепрофилировать предполагаемые офисы в мини-гостиницы уровня 3*, так как этот сектор в городе сейчас активно развивается», - заявил он. В пресс-службе префекта ЦАО согласились показать первый неофициальный список адресов, где вместо офисных центров будут гостиницы. На момент выхода статьи этот список состоял из шести пунктов.
В списке префектуры нет громких проектов. В основном это признанные аварийными жилые дома, в которых планировалось после реконструкции разместить офисы. Например, дом в Сыромятническом переулке был признан аварийным в 2003 году (распоряжение правительст¬ва Москвы № 2318-РП от 17.12.2003). Расселением занимался ДИПС, он же изначально выступал инвестором реконструкции. Годом ранее в список на расселение попал дом в Мельницком переулке. Есть в списке и территория бывшей промзоны: по адресу Кожевнический проезд, вл. 4 в 2005 году группа компаний «Солнечный берег» построила офисный центр площадью 17 тыс. кв. м на месте завода «ТИУМ».

В поисках логики
На первый взгляд перепрофилирование офисов в гостиницы в ЦАО выглядит странным: разработка градостроительных планов под офисные проекты прекращена в ноябре 2008 года, и сейчас достраиваются только ранее начатые проекты. Понятно, что некоторые новые здания сейчас наполовину пустуют, но есть ли смысл менять их профиль в долгосрочной перспективе? С учетом искусственно создаваемого властями дефицита офисные площади в ЦАО обречены на высокий спрос, считает Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International: «Спрос на такие объекты всегда был высок, и маловероятно его кардинальное смещение к окраинам, - говорит она. - Можно прогнозировать, что с окончанием кризиса ставки аренды и заполняемость таких помещений постепенно вернутся к докризисному уровню. Поэтому перепрофилирование офисных объектов в центре Москвы под гостиничную функцию представляется нецелесообразным и потенциально менее доходным».
Впрочем, как подчеркивают консультанты, единого рецепта нет: необходимо учитывать индивидуальные особенности проекта, в том числе степень его завершенности. В Colliers International полагают, что если проект еще на «бумажной» стадии, то его корректировка и согласо
вательные процедуры приведут лишь к потере времени для девелопера. Но в условиях кризиса это не столь критично. Если же здание уже почти построено, то придется, по сути, проводить его реконструкцию и немало потрудиться над отделкой и оснащением.

Овчинка плюс выделка равняется...
Отделка даже дешевой гостиницы обойдется гораздо дороже, чем офисного здания, уверяют эксперты. Генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга предположил, что цена вопроса - дополнительные 35% стоимости проекта, что в условиях дороговизны кредитов означает серьезную нагрузку на инвестора. «В нынешних условиях это делает невозможным всерьез рассматривать целесообразность перепрофилирования офисных объектов в гостиницы, - говорит он. - Такие проекты будут иметь смысл, только если власти найдут дополнительные источники для финансирования и создадут благоприятную юридическую и налоговую базу».
Стандартная отделка офисной площади предполагает, как правило, устройство фальшпола, подвесного потолка, разводку кондиционирования и чистовую отделку периметра. По словам Анастасии Хоменчук, руководителя отдела офисных помещений DTZ, дополнительные пожелания арендатора оплачиваются им отдельно. Правда, в момент кризиса собственникам приходится проявлять больше гибкости, предлагая зачастую помещения с отделкой. Но в любом случае это обходится существенно дешевле оснащения гостиничного номера. Кроме того, потеря площадей в офисном здании на общие зоны значительно меньше, чем в гостинице.
«Получается, что инвестор должен заплатить за корректировку проекта, за конструктивные изменения, дополнительное оборудование, снизить доходную часть из-за большего процента общих зон», - говорит Анастасия Хоменчук. Тем не менее эксперты полностью не отвергают идею перепрофилирования. Например, по словам Кирилла Иртюги, в УК «РосинвестОтель» с подобным проектом впервые столкнулись два года назад. Назначение объекта было изменено на стадии строительства. Потери инвестора оказались минимальны, и на выходе доходность оказалась на вполне приемлемом уровне.

Кому вообще это нужно?
У процесса перепрофилирования офисов в гостиницы есть по крайней мере две движущие силы: в условиях спада офисного рынка собственники вынуждены искать нестандартные пути увеличения рентабельности. В то же время властям надо как-то решать проблему дефицита дешевых гостиниц. По данным DTZ, падение ставок аренды на офисные площади составило около 40% по сравнению с докризисным уровнем. Больше всего пострадал сегмент премиум. На конец первого полугодия 2009 года 20% от общего количества офисных площадей вакантно, в новых проектах ситуация не однородна: кто-то потерял крупных арендаторов по предварительным договорам, подписанным до кризиса, а кто-то успел до часа икс добиться 80% наполняемости. Есть и новые проекты, пустующие на 100%.
Но что может означать мрачноватая формулировка префекта «инвесторам предложено перепрофилировать...»? «Не думаю, что существуют какие-то документы на этот счет, - размышляет Кирилл Иртюга. - Тем более сложно представить, что это может иметь обязательный характер исполнения». Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничной недвижимости, DTZ Россия и СНГ, считает, что данное «предложение» следует рассматривать как настоятельную рекомендацию, побуждение к действию и что в дальнейшем можно надеяться на помощь властей по подобным проектам по сравнению с другими типами девелоперских проектов. При этом властям лучше не «передавить», а полагаться на рыночные инструменты. «Очевидно, что городу нужны новые отели, - говорит Дженкинс. - Однако важно понимать, какие типы отелей, в каких частях города необходимы, на сколько номеров и т. д. Я полагаю, следует иметь в виду, что городу не нужны пустующие здания - будь то офисы или гостиницы».
Существует стереотип, что гостиничные проекты имеют слишком долгую окупаемость, а дешевые гостиницы вообще не выгодны. Однако опрошенные эксперты считают, что это далеко не так. «Москва - это пока не туристический город. Существует острая нехватка гостиниц экономкласса, особенно в центре, - говорит Дэвид Дженкинс. - Отели экономкласса, как правило, наиболее прибыльны, если сопоставить строительные затраты и генерируемый денежный поток». В DTZ признают, что гостиничный рынок сейчас тоже лихорадит, и даже считают, что цены на размещение не вернутся на докризисный уровень. Но этот уровень был неоправданно высоким благодаря всплеску деловой активности и нехватке новых отелей, уверяет г-н Дженк