"Долевые" гостиницы: есть ли перспективы для инвестиций физлиц в номера

Минэкономразвития и Минстрой разработают механизм покупки гостиничных номеров по аналогии с квартирами, тем самым власти хотят дополнить 214-ФЗ механизмами инвестирования в отели и апарты. На практике закон уже используется некоторое время для этих целей, однако есть инициативы для систематизации данного процесса. Предлагается внести ограничения, что постоянно жить в таких приобретенных юнитах собственнику запретят - можно будет только останавливаться в "своем" номере как туристу, на оговоренный и прописанный в договоре срок, от таких объектов будут требовать прохождение классификации, а управляющая компания может получить больше полномочий.

В первую очередь речь пойдет об апарт-отелях, строящихся в рамках 214-ФЗ, цитирует "Вестник АТОР" директора подразделения "Туризм" Банка ДОМ.РФ Анну Маликову. Безопасное привлечение денежных средств не только юрлиц, но и физлиц поспособствует развитию рынка, ну и в каком-то смысле поддержит застройщиков. Президент Cosmos Hotel Group Александр Биба уверен, пишет "АТОР", что "данная инициатива властей способна стать драйвером для привлечения в отрасль частных инвестиций и стимулировать ввод новых гостиничных объектов". При условии что удержат "на уровне" управление и, соответственно, качество услуг. С Александром Бибой согласен гендиректор Azimut Hotels Максим Бродовский, полагающий, что номер в отеле "разумная альтернатива покупке апартаментов, она требует меньших вложений". В пресс-службе Azimut Hotels также пояснили, что в РФ уже есть успешная практика такого плана. 

Продают номера в гостиницах частным инвесторам по 214-ФЗ и на курорте "Лучи". Так, в рамках первой очереди строятся сразу три гостиницы сети Azimut совокупным фондом более 2000 номеров, и за год продано уже несколько сотен лотов. Напомним, курорт "Лучи" - крупнейший всесезонный туристический кластер на Черном море (Анапа). Площадь - 32 га, запланированы 9 отелей (Azimut, Alean, Cosmos, Domina) категории 4–5* на 7 000 номеров. Запуск первой очереди - 2027 год.

Frontdesk.ru запросил у заместителя генерального директора комплекса "Лучи" Ольги Нарт комментарии по этому поводу, попросив прояснить в том числе нюансы налогового "бремени" для физлица, решившего стать "отельером" в формате покупки номера в гостинице, а также возможные подводные камни: все-таки механизм для рядового инвестора с небольшой свободной суммой, прямо скажем, довольно новый.

"Инициатива властей по распространению механизма долевого участия на гостиничный сектор может стать одним из ключевых шагов по оздоровлению и структурированию рынка гостиничной недвижимости. Законопроект, обсуждаемый в профессиональной среде, направлен на легитимизацию уже существующей практики и закрепление единых правил для девелоперов, инвесторов и покупателей. По сути, речь идет о распространении механизмов 214-ФЗ и эскроу-счетов на гостиничные проекты. Сегодня часть девелоперов уже работает по этой модели, реализуя отельные номера через договоры долевого участия, как это практикуется в курорте "Лучи", где гостиничные номера продаются по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов, однако единых норм для всей отрасли пока нет", - говорит Ольга Нарт.

"Новый документ должен закрепить статус таких объектов как нежилых, предназначенных исключительно для коммерческого использования, а не постоянного проживания. Это позволит устранить правовую неопределенность и провести четкую границу между отелями, апарт-отелями и псевдожильем, которое формально именуется гостиницей, но фактически эксплуатируется как жилье", - отмечает она.

Эксперт отмечает, что предлагаемая инициатива может устранить определенные сложности. На рынке гостиничной недвижимости уже несколько лет сохраняется неоднозначная ситуация.

С одной стороны, есть профессиональные девелоперы, создающие отели под управление операторов, где доходность инвестора обеспечивается за счет коммерческой заполняемости, а сроки личного проживания собственника четко прописаны в договоре. С другой — псевдоотельные проекты, где под видом апарт-отелей продаются помещения, фактически используемые как жилье: без управляющей компании, инфраструктуры и прозрачной модели дохода. Эту ситуацию требуется отрегулировать.

Пока конкретные формулировки законопроекта не опубликованы, рынок ожидает разъяснений по деталям. В том числе по вопросам регламентирования личного проживания собственников и участию операторов, а также обязательного прохождения классификации такими объектами.