Кавминводы - впереди Черноморья по доходности на фоне отельного дефицита
Кисловодск и в целом Кавказские Минеральные Воды (КМВ) названы одним из ключевых недооцененных направлений для инвестиций в гостиничную недвижимость, полагают аналитики.
Свежий совместный обзор консалтинговой компании IBC Real Estate и резиденции "Реликт" (СЗ "Антей-Альянс") в Кисловодске сравнивает инвестиционный потенциал двух крупнейших курортных макрорегионов - Кавказских Минеральных Вод, объединяющих города Ставропольского края (Ессентуки, Железноводск, Кисловодск, Лермонтов, Пятигорск), и Черноморского побережья РФ.
"Рынок внутреннего туризма переживает структурную трансформацию. Наши данные свидетельствуют, что КМВ, и особенно Кисловодск, становятся новым центром притяжения, драйвером роста для всего макрорегиона. В отличие от Черноморского побережья с его высокой конкуренцией и значительным объемом ввода новых объектов в ближайшие годы, предложение в КМВ пока ограничено. В условиях роста спроса требуется расширение номерного фонда, что позволит не только удовлетворить текущий спрос, но и предложить новые современные турпродукты. Поспособствовав дальнейшему развитию направления и привлечению большего числа гостей", - говорит Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate.
Вот цифры и факты:
- Турпоток в Краснодарский край по итогам 2025 года составил 18,4 млн поездок
- При этом, по данным Министерства туризма Ставропольского края, регион в 2025 году принял 8,4 млн туристов, что сопоставимо с рекордными показателями 2024 года
- При этом ключевым драйвером выступают именно города Кавказских Минеральных Вод: по информации администраций курортов, туристический поток в макрорегион вырос на 17,8%
- Стремительно наращивает темпы развития Кисловодск - куда, как уже упоминалось, приехало 2,5 млн туристов только в прошлом году, что более чем вдвое превышает допандемийные значения
- За три года количество гостей в отелях Кисловодска выросло на 42%
- Совокупный номерной фонд классифицированных отелей 3–5* с количеством номеров более 100 в Ставропольском крае оценивается примерно в 1,2 тысячи номеров, из которых около 700 приходится на города Кавказских Минеральных вод (Ессентуки, Железноводск, Кисловодск, Лермонтов и Пятигорск).
Кисловодск в итоге - по сути, основа качественного номерного фонда макрорегиона: в городе находятся четыре из пяти крупнейших гостиничных объектов Кавминвод - "Вершина 1240" 3* (244 номера), спа-отель MAYRVEDA 5* (на фото, 113 номеров), Green Resort Hotel & SPA 4* (100 номеров), "Ария" 4* (100 номеров). Пятый – в Пятигорске, отель "Бештау" 3* (182 номера).
Однако при этом совокупный номерной фонд в городах Кавминвод остается ограниченным: последний крупный гостиничный объект в макрорегионе открылся в 2022 году, а на стадии строительства со сроком ввода до 2028 года в Ставропольском крае находятся лишь три объекта совокупным номерным фондом порядка 1100 номеров. В том числе первый в Кисловодске управляемый апарт-отель – резиденция "Реликт" с номерным фондом 264 юнита и сервисом уровня объектов 5*. Он реализуется по 214-ФЗ и ориентирован на инвесторов, рассматривающих курортную недвижимость как актив с прогнозируемым доходом при минимальном операционном участии. Ввод в эксплуатацию намечен на май 2028 года.
На фоне растущего спроса это поддерживает высокую загрузку действующих объектов и усиливает инвестиционную привлекательность новых проектов.
Для сравнения: на Черноморском побережье (Краснодарский край, Республика Крым, г. Севастополь) аналогичный сегмент включает порядка 49,3 тысячи номеров. Такое соотношение объемов предложения при сопоставимых темпах роста спроса демонстрирует структурный дефицит качественного номерного фонда в КМВ и создает окно возможностей для инвесторов.
Кроме того, на Черноморском побережье уже сформирован значительный объем строящихся проектов: до 2035 года там планируется ввод около 27,4 тысяч номеров в классифицированных гостиничных объектах 3–5*, что сильно расширит предложение и усилит конкуренцию. В первом полугодии 2026 года здесь уже открылись два новых объекта общим номерным фондом 266 номеров.
