Гостиничный рынок Москвы: первые итоги 1 квартала – и перспективы на год

Подходит к концу март, эксперты рынка недвижимости подводят первые итоги. В разных секторах недвижимости ситуация отличается, но в случае с гостиничным сектором можно говорить о стабилизации и осторожном оптимизме, считают в IBC Real Estate.

Да, с начала года открытий пока не состоялось. Однако при том, что на данный момент общее предложение качественных гостиничных номеров в столице составляет 34,6 тысяч номеров (отели от 3* номерным фондом на 100 номеров и более), к концу года ожидается цифра в 35,2 тысячи или чуть выше.

К тому же, несмотря на все экономические и политические перипетии, периодические «паузы» в аэропортах и даже ограничения интернета, столица продолжает оставаться одной из наиболее востребованных туристических дестинаций в России.

Что до новых – в частности, заявленных – проектов, то «…тут мы как консультанты с позитивом смотрим в будущее, поскольку на высококонкурентном рынке гостиничных проектов столицы достигнут определенный – высокий – объем ввода номеров», - пояснил руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин.

Основные проявившиеся тенденции за первый квартал:

• За январь-февраль открытий не состоялось
• Темпы роста размещенных лиц в коллективных средствах размещения (КСР) замедляются после нескольких лет активного роста
• Снижение темпов роста операционных показателей: умеренное увеличение уровня загрузки и корректировка тарифов на проживание – отельеры вынуждены уделять много внимания динамичному ценообразованию.

Динамика за последние три года* (*по данным на 12 марта 2026 г.):

Вот еще цифры, для сравнения: динамика нового строительства, за последнее десятилетие

• 2016 год – 1043 новых номера
• 2017 год – 1940
• 2018 год – 1748
• 2019 год – 675          
• 2020 год – 151
• 2021 год – 694
• 2022 год – 389          
• 2023 год – 306
• 2024 год – 633          
• 2025 год – 691
• 2026 год (прогноз) – 669

Какие объекты намечены на 2026 год

В этом году столица ожидает «пополнения» в виде четырех новых гостиниц. Первой должна открыться «Черная Смородина Сколково» 4* от IFK Hotel Management, 165 номеров и апартаментов. Конкурентное преимущество – размещение в рамках медицинского кластера. За объект боролись несколько операторов, IFK Hotel Management получила его в аренду-управление в конце 2025 года, и запускают с этим объектом свой бренд, пояснил Евгений Саурин.

Следующим идет ENZO (130 номеров) в рамках комплекса с апартаментами по адресу ул.Поклонная, 9. Его когда-то планировали как объект Accor, но теперь это – «детище» УК ZONT, также в формате «аренда и управление». Это – первый объект 5* нового бренда ENZO. Правда, к дате ввода в эксплуатацию пока вопросы: первоначально открытие было заявлено на февраль, потом перенесено на «до конца первого квартала», теперь же уже речь идет о «1-2 квартал 2026 года».

Следующая на очереди – гостиница 4* в составе БЦ White Sea, 218 номеров. Скорее всего, уточняют в IBC Real Estate, она распахнет свои двери примерно в сентябре, но управляющая компания пока не известна.

Ну и проект 5* отеля по адресу ул.Варварка, 14 (156 номеров) – также планируется к вводу в 2026 году, после переноса сроков с 2025 года, однако других деталей по о проекте пока нет. Но и громких анонсов насчет скорого открытия пока не поступало, однако про объект уже строят догадки – он может быть интересным. «Так что будем считать, что компания «прогревает» рынок. Уверен, это будет один из самых качественных проектов последнего времени. По крайней мере, судя по размеру инвестиций, там есть возможность нанять хороших специалистов и интегрировать лучшие решения», - полагает спикер.

Операционные показатели

Они последние три года практически стабильны, если сравнивать показатели первых двух месяцев (для всех ценовых сегментов):

«Если по сегментам – люкс «просел» на 6-8%, что связано с определенным сокращением въездного турпотока. Однако говорить об апокалипсисе гостиничного рынка, который мы видели в период пандемии, не приходится», - комментирует эксперт.

Турпоток в столицу – и его влияние на показатели

Москва за последние несколько лет переместилась из категории «транспортного хаба», куда люди прибывают на 1-2 ночи, в полноценное туристическое направление. С 2019-го средняя продолжительность пребывания выросла практически вдвое, и, по заверениям мэра, в прошлом году столицу посетило 26,5 млн человек. Количество размещенных в КСР лиц растет – не такими взрывными темпами, как хотелось бы отельерам и девелоперам, но все же. Существенно мешает «серый рынок», особенно в свете того, что сегодняшний гость стал очень капризным: он считает деньги, перепроверяет удобства и требует их «по списку», и уже не готов платить по 70 тысяч рублей за три ночи в условном Суздале, даже в фантастически прекрасном бутик-отеле.

В итоге квартиры и апартаменты в аренду с порталов Суточно.ру и аналогичных – которые в статистику, представленную IBC Real Estate, по понятным причинам не входят.

Динамика количества размещенных в КСР лиц:

• 2019 год – 11,5 млн
• 2020 год – 6,2 млн
• 2021 год – 10,8 млн
• 2022 год – 9,6 млн
• 2023 год – 11,3 млн
• 2024 год – 12,1 млн
• 2025 год – 12,4 млн

Динамика количества ночевок в КСР:

• 2019 год – 34,0 млн
• 2020 год – 17,7 млн
• 2021 год – 35,1 млн
• 2022 год – 43,1 млн
• 2023 год – 46,3 млн
• 2024 год – 56,2 млн
• 2025 год – 66,0 млн

Ключевые «туристические» итоги за 2025 год:

• 12,4 млн человек (+3%) – количество размещенных лиц в КСР столицы
• 66 млн (+17%) – количество ночевок в КСР
• Средняя продолжительность пребывания – 5,3 суток, против 3 суток в 2019 году.

К тому же российские гостиницы вынуждены конкурировать за туриста и с зарубежными безвизовыми направлениями – Турцией, Египтом, Китаем. Поэтому рост тарифов замедлился.
«Однако все равно в столице уровень загрузки достаточно высок, в Московской области тоже, и это – как раз то плато, на котором гостиничным проектам существовать вполне комфортно, - говорит Евгений Саурин. – А с учетом того, что рынок Москвы не сказать чтобы «затоварен» - скорее, высококонкурентен – объем ввода новых номеров умеренный.

Эта тенденция (выше), на мой взгляд, может скорректироваться с учетом обсуждений о появлении обновления в ФЗ-214 о возможности реализации инвестиционных гостиничных номеров. Что даст девелоперам финансовый буст».

Еще о законодательстве – и ожиданиях

О господдержке отрасли: 4-й этап 141 Постановления продлится до 17 апреля 2026 года. Он коснулся, в частности, проекта федеральных круглогодичных курортов «Пять морей и озеро Байкал». «Мы разделяем большие ожидания касательно высоких темпов ввода, и уверены, что к 2030 году, за все время существования программы будет порядка 80 тысяч номеров. Общий заявленный объем инвестиций по этой программе до упомянутого срока – 2,2 триллиона рублей, хотя пока эта цифра, конечно, меньше», - уточняет Евгений Саурин.

Подводя итоги: тут можно говорить о сдержанном оптимизме в контексте гостиничного сегмента. Ожидается определенный интерес к новым проектам, ну и еще один вырисовавшийся тренд – в гостиничный рынок входят девелоперы жилья, поскольку для них становится более-менее понятен механизм работы и «инвестиционными» гостиничными номерами.

Ключевые тенденции 2026 года, отмеченные аналитиками IBC Real Estate:

• Некоторое снижение темпов роста размещенных в коллективных средствах размещения (КСР) лиц, а ключевой вызов отрасли – низкий темп восстановления въездного турпотока (-4% к прошлому году) и рост выездного (+8% к прошлому году)
• Умеренные объемы ввода новых номеров: девелоперы осторожничают, рост стоимости строительства тут играет не последнюю роль. В целом объем соответствует средним значениям последних 5 лет
• Замедление темпов роста тарифов: «в 2026 году прогнозируем рост, однако темпы замедлятся. Средняя цена составит 11,5 тыс.рублей (+4% за год), доходность на номер – 8,4 тыс.рублей (+2% за год)
• Корректировка уровня загрузки: колебания в пределах 1-3%. По итогам 2026 года прогнозируемое значение может составить 73%
• Господдержка отрасли – драйвер девелопмента. По итогам четырех этапов в рамках Постановления 141, в Москве льготное кредитование получили 23 проекта
• Основной проблемой остается дефицит квалифицированных кадров, а также дефицит сотрудников в отрасли в принципе.

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru