Инвестиции в глэмпинг в «пандемийное» время: «за» и… «за»

Дек 10, 2021 | 497 просмотров |

Инвестиции в глэмпинг в «пандемийное» время: «за» и… «за»

Успешные кейсы, а также свои советы представили на гостиничной конференции в рамках ПИР-2021 опытные практики из этого сегмента

С увеличением срока возврата вложений в «стандартные» отели, которые в нынешних реалиях планомерно стремятся от 17-20 лет к бесконечности, в качестве объектов для инвестиций становятся все более привлекательными глэмпинги.

Почему? Рассказываем на конкретных примерах.

К 2025 году мировой рынок глэмпингов предположительно достигнет финансового «объема» в $4,8 млрд.

Бывший хостельер, а ныне – «глэмпингер» (да, появилось уже и такое модное слово) Антон Баталкин поделился опытом на примере Jewelberry.

У самого Антона – большой опыт в гостиничном маркетинге; в целом большая часть сотрудников компании пришла из IT-сферы. Начали, по сути, с экспромта в формате кочевого лагеря: несколько сборных шатров перевозили с одного места в другое, в районе Хабаровска (что и стало прообразом первого глэмпинга в послужном списке спикера). Потом решили все-таки создать стационарный «парк».

В смысле технических решений варианты рассматривали долго; основной разброс по ценам тут – от 30 до 50 тысяч евро за «жилую единицу» (юнит). Однако в итоге остановились на варианте (представленном, кстати, на ПИРе) так называемого «биокупола» стоимостью 17 000 евро. Причем собственного производства: как оказалось, «хочешь получить лучшее – сделай это сам».

Сейчас он раскручивает сеть уже созданных глэмпингов в России и в Грузии (кстати, в Грузии – один из самых успешных);  на стадии проектирования – другие объекты в РФ, а также в Испании. В прорабатываемых планах – не абстрактных, а в качестве ответа на поступившие от партнеров предложения – США, Новая Зеландия, Италия, Въетнам, Индонезия и т.д. Первые объекты создавались частично на собственные средства, частично – с привлечением инвесторов. Теперь уже абсолютно все – «инвестиционные».

Всего в компанию поступило более 700 заявок на запуск глэмпингов

ФИНАНСОВЫЙ РАСКЛАД НА КОНКРЕТНОМ ПРИМЕРЕ

Стоимость запуска глэмпинга рассчитывается не только из цены модуля или домика. Это и инфраструктура – бассейн и т.д., - и характеристики участка, в который тоже предстоит вложиться (исследования местности – рельефа и т.д.; проектирование и собственно реализация).

В итоге, по опыту спикера, затраты составляют от 2,5 млн рублей на один номер для комфортабельного жилого модуля с санузлом и душевой кабиной внутри, этакого «юнита гостиничного типа».

Для 10 модулей: инвестиции – 25 млн, доходность – 22%, возврат вложений – 4,5 года.

Для 20 модулей: инвестиции – 40 млн, доходность – 28%, возврат – 3,6 лет.

Для 50 модулей: инвестиции – 90 млн, доходность – 31%, возврат – 3,2 года.

Потому что чем больше «парк» модулей – тем меньшая доля операционных затрат приходится на каждый юнит.

Средняя стоимость номера в сутки – 7000 рублей.

"Если нет своих средств либо же нет желания тратить все накопления: «Мы использовали инвестиционный займ под 15% годовых на срок 3 года, при желании конвертируемый в долю в бизнесе. Рассматриваем и варианты прямого инвестирования – доля в бизнесе изначально; такие инвесторы у нас тоже есть", - делится Антон Баталкин.

"Итого срок окупаемости, как мы видим, - от 3 до 5 лет;  ежегодный доход – от 20 до 35% (в Грузии, из практики спикера, доходность намного выше, т.к. удалось построить свои модули еще до резкого повышения цен на стройматериалы, да и стоимость рабочей силы в Грузии намного ниже чем в РФ; вот вам и высокая маржинальность).

Гарантия инвестиций (обеспечение) – на выбор: земельный участок либо жилые модули в качестве залога до момента возврата инвестиций.

Вложения и их «оборачиваемость» рассчитываются на созданном командой инвестиционном калькуляторе, дающем довольно высокую точность при расчетах на номерной фонд от 15 юнитов. Причем в возврате инвестиций изначально не учтен доход от таких дополнительных услуг, как завтраки, пользование бассейном-сауной, прокат сапов, лодок, верховые прогулки, экскурсии и т.д.: то есть, возврат средств чаще происходит даже быстрее запланированного.

Еще одна альтернатива – вложить средства не в конкретный глэмпинг в сети, а в собственный инвестиционный фонд компании: прогнозируемая доходность – 15-25%, зато в качестве бонуса – заметное снижение рисков в случае неудачи того или иного объекта".

Резюме от Антона Баталкина: «Да, с инвестициями в глэмпинге работать можно – мы это доказали на своем примере. Но у компании, реализующей глэмпинги, изначально должна быть толковая команда, разносторонняя и с разнообразными компетенциями. А также с экспертизой, подтвержденной реальным опытом. В нашем штате – маркетологи, айтишники, инженеры, причем все с опытом именно в сегменте глэмпингов. Мы участвовали и в проработке технических моментов для ГОСТ по данному типу размещения. Продолжаем развивать и свой продукт: создавая каждый новый объект, не действуем по шаблону, а каждый раз без исключения дорабатываем концепцию. Прорабатываем турпотоки, анализируем ЦА и ее потребности; много сил уделяем финансовому планированию, оптимизации затрат и созданию стандартов.

Ну а показатели говорят сами за себя: мы очень быстро «растем» - и по загрузке, и по количеству объектов, и по другим показателям. И, например, в Грузии наши домики продаются по цене 4-5* отелей – в несколько раз дороже, чем рядовые гостиницы по соседству. Не говоря уже об эко-домиках и глэмпингах».

Еще одна идея «в процессе» (напомним, купола компания создает самостоятельно, а не закупает) – к концу 2021 года открывается полноценное производство. Где на основе электронных чертежей, создающих оптимальные модули для каждой локации с учетом ее особенностей, будут изготавливаться детали строго определенного образца, из которых и будут собираться жилые модули. Это сводит затраты к минимуму и сокращает время запуска объекта до предела. Ну и возможность отказаться от услуг строителей – когда вечно не укладываешься в график, выходишь за смету и тому подобное – очень греет душу: ведь свое производство позоволит уйти от всех этих проблем и гарантировать понятные результаты и четкие прогнозы.

Еще одним удачным примером поделилась Мария Жлудко, операционный директор сети Freedom (загородные объекты с передвижными жилыми модулями), от УК «РМаИТ».Запланирована сеть из 7 «отелей на природе», причем связанная туристическими маршрутами; прорабатывается и вариант переездов (круизов) на УАЗах.

Эко-модуль же Freedom знаком уже многим, он также был представлен на ПИРе.

Цифры, которые озвучила Мария, сходны с теми, что упоминал предыдущий спикер: инвестиции – от 3,2 млн рублей, что позволяет «осмотреться» и решить, интересны ли более масштабные вложения. Ну и это – отличная возможность для мелких инвесторов заставить свои накопления «работать».

А вложиться можно в один жилой модуль, в два, в десять; единовременно или «докупая» один за другим; в только строящиеся или уже готовые, «рабочие» объекты – последние дают больше гарантий.

«На самом деле, такие инвестиции – первый этап прежде чем «заходить» в крупные проекты, - делится Мария Жлудко. – Инвестиции в загородные малые средства размещения (МСР) подразумевают возможность работы с самыми разными их вариациями: эко-модули, модульные отели, апарт-отели, глэмпинги, даже капсульные отели: этот формат уже начинает «перекочевывать» из аэропортов, где он привычен, за город. Бывает и синергия с другими форматами – фермами, винодельнями и т.д.

Плюсы и минусы вложений в уже действующие объекты – или проектируемые:

 

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЭКО-КОМПЛЕКСЫ

Плюсы:

  • есть статистика – конкретные цифры, с которыми можно ознакомиться и сделать выводы;
  • есть рейтинги и отклики – объективные и находящиеся в свободном доступе;
  • есть сформированная, проверенная временем команда;
  • есть налаженные связи с администрацией: уже действующие глэмпинги успели все согласовать с местными структурами, лесными фондами и т.д.; что сильно упрощает работу;
  • в наличии – развитая инфраструктура. Это – огромный плюс, пояснила Мария. Одно дело - ставить модули, добавляя один за другим в уже в «обжитом» районе, и совсем другое – чуть ли не в чистом поле: тариф будет значительно ниже. Ведь гости не станут платить больше денег за эко-номер пусть даже в очень красивой локации, если там не будет минимальной дополнительной инфраструктуры, развлечений, «точек питания», проката, опций для релакса вроде сауны.

Минусы:

  • ниже процент: те, кто запустил успешный проект, не слишком жаждут очень уж делиться доходом;
  • вариантов выбора номеров именно по формату и по сумме инвестиций довольно немного. Например, вам предлагают вложиться только в корпусный мини-отель, без вариантов; а вдруг вам интересны другие архитектурные формы?
  • по сумме инвестиций создатели эко-МСР заинтересованы в более крупных инвесторах; с «мелочью» работать им зачастую неинтересно;
  • в проекте – очень много участников. Иногда в итоге получается «лебедь, рак и щука»: отсутствие единого мнения. Ведь на любые решения собственник вправе повлиять; в итоге на выработку более-менее устраивающего всех варианта уходит масса времени – даже когда речь идет о, казалось бы, мелких инфраструктурных элементах вроде газона. Сюда же добавим споры между собственниками – по тем же вопросам: бассейны, газоны, скамеечки… Особенно парковка и ее нюансы: одним хочется, чтобы машины подъезжали прямо к «их» домику; вторым – чтобы оставались за 2 км до него, и т.д.

 

НОВЫЕ ОБЪЕКТЫ

Плюсы:

  • процент дохода «на входе» выше;
  • больший выбор номерного фонда;
  • возможность выбора локации. «Тут – совет потенциальным инвесторам: не «покупайтесь» на красивую полянку с грибами и ягодами, обязательно убедитесь в наличии точек притяжения, какой-то «изюминке» территории, - говорит спикер. – Обязательно должна быть синергия с другим бизнесом; например, та же винодельня по соседству, куда можно будет отправлять гостей, должна активно работать и развиваться.
  • природная локация также должна быть использована правильно и не «убита» бездумно понатыканными тут и там домиками.
  • эксклюзивность: «Можно успеть «войти» в хороший проект, который чуть позже «выстрелит» и принесет много денег буквально через год-полтора-два. Пример: в нашем проекте инвестор полностью вернул свои деньги даже меньше чем за 12 месяцев!»
  • меньше участников.

 

Минусы:

  • статистика – «нулевая»;
  • репутация, рейтинг – пока не наработаны;
  • отзывов – нет;
  • команда – пока что «кот в мешке»;
  • срок начала возврата инвестиций неопределен.

 

ВОЗМОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ ВЛОЖЕНИЙ

«Конкретно в нашей УК доступны следующие:

  • так называемая «аренда с выкупом» под 15% годовых, с возможностью продлжения контракта;
  • просто аренда домиков;
  • франшиза (от 25% годовых);
  • партнерство с оператором, с делением доходов (выручки) 50 на 50.
  • индивидуальное партнерство: экскюзивные проекты с определенной долей в бизнесе и индивидуальными условиями. Примерно 20-25% годовых.

Резюме от Марии Жлудко: «В подобный проект можно «заходить» с инвестициями начиная от 2 млн рублей: приобрести номер (готовый модуль), договориться с уже действующим гостиничным объектом, который его разместит на своей территории, и сразу начинать получать пассивный доход».

 

Что может помешать?

ДВЕ ГЛАВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ НА РЫНКЕ ЭКОТУРИЗМА:

1. Законодательные ограничения для строительства некапитальных строений в «диких» зонах. Чтобы более-менее «вписаться», нужно чуть ли не самому стать юристом: погрузиться в кадастровые планы, нормативы водо- и природоплоьзования, разрешения, регулирующую документацию по экотуризму.

2. Отсутствие доступной инфраструктуры, особенно в удаленных районах.

 

ФАКТЫ И ОШИБКИ, СВЯЗАННЫЕ С ИНВЕСТИЦИЯМИ В ГЛЭМПИНГГИ

В пандемию, когда многие российские гостиницы буквально загибались, глэмпинги переживали пик популярности. С момента появления первого глэмпинга в РФ прошло 6 лет; сейчас на территории страны – порядка 200 проектов.

При том, что только в Великобритании – 3500 глэмпингов; в РФ, по мнению спикера, пик наступит года через 3-4, причем колоссальный.  

Итак, какие чужие «грабли» - ключевые ошибки – стоит учесть?

  • Неправильно выбранная локация. Никакой блестящий маркетинг не спасет, если к глэмпингу банально не проложена дорога. 
  • Неправильно выбранный формат. Например, изначально оговаривался «летний глэмпинг»; через несколько месяцев инвесторы, потирая ручки, заявили, что хотят переделать его в круглогодичный.
  • Не учтены возможные природные катаклизмы: наводнение, засуха, «поплывшая» почва и т.д.
  • Не предусмотрена возможность обогрева и отопления юнитов, от летних домиков до палаток.
  • Недостаточные вложения в маркетинг. Нередко встречается мнение «О, сейчас запустим аккаунт в инстаграме, и к нам сразу все поедут!» Увы: если неожиданно средства на раскрутку кончатся – информация до потенциального клиента так и не дойдет. Нужно работать и с блоггерами, и с регионами – с большими группами людей.
  • Неточно рассчитанная целевая аудитория.

 

О ХОРОШЕМ: КУДА МОЖНО И НУЖНО ВКЛАДЫВАТЬСЯ?

Расположение? Однозначно следует изучать территории, которые способны обеспечить вам неплохой турпоток уже сейчас. Да, мы все знаем про Карелию, Байкал, Камчатку, Крым; Крым по факту уже не на первом месте в плане загородных МСР – по сути, полуостров уступил место П одмосковью. Еще – Ленинградская область, Краснодарский край.

Формат? 49% глэмпингов – межсезонные, работающие круглогодично; остальные – летние. Однако вполне могут быть популярны и глэмпинги рядом с горнолыжными подъемниками, с акцентом на зиму.

Тщательно продуманные проекты способны принести хорошие деньги, причем очень быстро: счет – на десятки месяцев, а не лет.

Кристина Голубева, специально для Frontdesk.ru


 

Орфографическая ошибка в тексте:
Чтобы сообщить об ошибке автору, нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке". Вы также можете отправить свой комментарий.